La risoluzione di conflitti in ambito immobiliare dello Studio Legale Postiglione : i contratti di locazione

La Locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore) l'utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo. La disciplina principale dell'istituto è regolata dagli artt. 1571 a 1654 del codice civile italiano. I locatori si trovano sempre più spesso a dover fronteggiare e risolvere casi in cui i conduttori ritardano o, addirittura, non pagano il canone di locazione e/o gli oneri accessori. In un caso curato dallo studio legale Postiglione il locatore chiede la risoluzione del contratto, per ottenere la restituzione dell’immobile, in via giudiziale, mediante il procedimento di sfratto per morosità. La morosità può comunque essere sanata e nel caso in cui il pagamento non avvenga il Giudice può assegnare un termine di “grazia” per effettuare il pagamento. Nel caso di specie, il conduttore pur avendo pagato quanto ordinatogli dal Giudice Istruttore, ovvero i canoni scaduti e gli interessi maturati, non ha rispettato il termine stabilito dall’ Ill.mo giudicante, ritardando di ventiquattro ore detto pagamento e adducendo detta inadempienza all’istitituto di credito incaricato del bonifico bancario che avrebbe tardato nello accreditare la valuta. Alla luce del ritardo accumulato, sebbene di solo un giorno, il Tribunale di Nocera Inferiore ha convalidato lo sfratto per morosità così statuendo:" il calcolo degli interessi legali operato dall’intimato, e di cui al prodotto prospetto, non può reputarsi completamente esatto, dal momento che il prevenuto – pur avendo correttamente individuato il momento di decorrenza degli stessi interessi legali nella giornata di scadenza di ogni singolo canone (il 5 del mese, secondo quanrto previsto dall’art.4 dell’allegato contratto di locazione registrato ) – li ha computati fino alla data da lui stesso giustamente identificata con quella di scadenza del termine di quaranta giorni dalla comunicazione del ricordato provvedimento, quale assegnato dallo scrivente ex art. 55 della legge n.392/78, comunicazione che, per altro, dai registri informatici del Ministero della Giustizia risulta effettuata via pec. Non può invece, revocarsi in dubbio che gli interessi dovessero essere calcolati “ per tabulas” dall’esibita ricevuta di bonifico – è la data di valuta per la beneficiaria, ossia la data in cui la beneficiaria ha avuto l’effettiva disponibilità del corrisposto importo. Il versamento a mezzo dello stesso bonifico deve, infatti ritenersi attuato con l’effettivo accredito della somma dovuta sul conto corrente bancario del locatore. Senza dimenticare che proprio la natura perentoria del cosidetto “termine di grazia” ex art.55 della legge 392/78 e la sua conseguente improrogabilità né per motivi sopravvenuti, né su istanze proposte prima della scadenza inducono a rigettare l’istanza che il conduttore ha formulato in via subordinata e che – come già si è messo in risalto- era per l’appunto, diretta ad ottenere l’assegnazione di un ulteriore termine entro il quale versare gli interessi eventualmente ancora dovuti. Non va inoltre tralasciato che – una volta ritenuto, come si è detto, che l’accreditamento della somma sul conte del locatore , e, quindi, l’esecuzione del pagamento in questione, siano risalenti a una data evidentemente successiva a quella in cui è scaduto il termine perentorio concesso ex art.55 della legge n.392/78- il pagamento medesimo non solo non sia integrake, ma sia pure tardivo. Passando, invece, all’istanza di emissione del decreto ingiuntivo formalizzato nell’interesse del locatore nell’atto di intimazione, è doveroso osservare che essa non è stata, poi, ribadita dal procuratore laddove ha instato esclusivamente per la convalida dello sfratto, astenendosi da qualsiasi, seppur minimo, cenno alla richiesta di condanna alla corresponsione degli eventuali canoni o interessi ancora da versare. D’altro canto non può revocarsi in dubbio che, nel caso di specie, deponga tale in equivoca volontà il contegno assunto nel corso di tutto il procedimento del locatore, il quale come si è visto, non solo non ha più ribadito la richiesta di condanna al pagamento”de quo” in sede di precisazione delle conclusioni, ma ha posto in essere tale omissione dopo la pacifica dazione, ad opera del conduttore, della sorte capitale relativa a tutti i canoni oggetto dell’addebitata morosità: un contegno evidentemente giustificato, sul piano logico, proprio da tale dazione, che avrebbe al più legittimato il locatore ad insistere nella condanna alla refusione della minima differenza non versata a titolo di interessi .Di qui la doverosa declaratoria di non luogo a provvedere sulla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo ex art.664 c.p.c. avanzata dalla locatrice con l’originario atto di citazione, proprio in quanto implicitamente abbandonata…  ” Infine il giudice puntualizza che: “… visti gli artt. 663 c.p.c. e 55 e 56 dellalegge 392/78, convalida l’intimato sfratto per morosità… dichiara il non luogo a provvedere sulla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo ex art.664 c.p.c. avanzata dal locatore con l’originario atto di citazione, in quanto implicitamente abbandonata.”

Fonti: www.wikipedia.org -  www.uppibologna.it -  www.professionisti.it – www.lavoroefinanza.it – ordinanza Giudice di Pace del Tribunale di Nocera Inferiore.